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無償受贈房產,相關稅費繳了嗎?
發布日期:2019-11-22
現實生活中,出于各種原因,無償贈與房產的情況時有發生。此類業務不僅存在于公益性質的捐贈、私人之間的饋贈、抵償債務的轉移,還存在于親朋好友間的贈與。筆者最近一段時間發現,在房產贈與業務中,贈與雙方普遍認為贈與不是交易,沒有房產對價的支付,部分納稅人在無償獲贈房產后,沒有依法及時地繳納相關稅費,給自己帶來了風險。
  
案 例
  2016年1月,張先生以100萬元的價格購入A省某市區(非北京、上海、廣州、深圳)一套門面房,面積為120平方米,產權登記書登記價格為100萬元,繳納契稅3萬元。2019年11月,張先生將該套房產贈送給曾經幫助過他的劉先生。贈與時,該套房產的市場價格為121萬元,贈與合同注明房產價格100萬元。
  假設在贈與過程中,除稅費外,未發生其他費用。已知房產所在的A省自2019年1月1日起,實行“六稅二費”減半征收的稅收優惠,契稅稅率為3%。那么,受贈人劉先生有哪些納稅義務?
 
分 析
 
  個人無償受贈房產,需要繳納契稅、印花稅和個人所得稅。
  
  契稅方面,根據《契稅暫行條例》及其實施細則規定,在我國境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人,應依法繳納契稅。同時,《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕144號,以下簡稱144號文件)規定,對于個人無償贈與不動產的行為,應對受贈人全額征收契稅。根據《契稅暫行條例》第四條規定,土地使用權贈與、房屋贈與的契稅計稅依據,由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。
  
  同時,《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第一條規定,計征契稅的成交價格不含增值稅。案例中劉先生與張先生,不是直系親屬或直接撫養、贍養人,受贈的又是非住房,不符合免征增值稅的情形。因此,需按視同銷售納稅。
  
  《增值稅暫行條例實施細則》第二十九條規定,年應稅銷售額超過小規模納稅人標準的其他個人按小規模納稅人納稅。同時,按照《國家稅務總局關于發布〈納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第14號),張先生贈與房產,適用小規模納稅人銷售轉讓不動產計稅方法,按照贈與時的公允價值減除其購置原價后的余額作為銷售額計稅,應納增值稅額=(全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價)÷(1+5%)×5%=(1210000-1000000)÷(1+5%)×5%=10000元。所以,劉先生受贈房產應繳納的契稅=(1210000-10000)×3%=36000元。
  
  印花稅方面,根據《印花稅暫行條例》及其實施細則規定,在我國境內書立、領受應稅憑證的單位和個人,應依法繳納印花稅。應稅憑證包括單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的產權轉移書據。
  
  案例中,根據《財政部 稅務總局關于實施小微企業普惠性稅收減免政策的通知》(財稅〔2019〕13號)規定,A省實施“六稅兩費”減半優惠,劉先生作為按小規模納稅人納稅的其他個人,獲贈非住房,需要按照贈與房產的價格繳納印花稅,應納稅額為1000000×0.05%×50%=250元。
  
  個人所得稅方面,受贈人無償取得房產,應依法繳納個人所得稅。
  
  根據《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)第四條規定,受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時,其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。
  
  同時,《財政部 稅務總局關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》(財政部 稅務總局公告2019年第74號)規定,自2019年1月1日起,房屋產權所有人將房屋產權無償贈送他人的,受贈人因無償受贈取得的受贈收入,按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。也就是說,劉先生受贈非住房應按“偶然所得”項目繳納個人所得稅(1000000-36000-250)×20%=192750元。
  
建 議
  
  在無償贈與房產的過程中,除考慮受贈人的相關涉稅處理外,也需考慮贈與人的涉稅處理。一般來說,對于無償贈與房產過程中,贈與人和受贈人的涉稅處理,需結合三個方面情況來確定:贈與房產的類型是住房還是非住房;贈與雙方的關系是否直系親屬或直接撫養、贍養人;贈與住房的地點。
 
本文刊發于《中國稅務報》2019年11月22日B3版
 
來源:中國稅務報
作者:李欣,國家稅務總局安慶市稅務局

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